Neu seit 1. Juli

Mehr Rechte beim Haus- und Wohnungskauf

(Bild: Österr. Notariatskammer)

Der Haus- oder Wohnungskauf ist wohl die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Doch was geschieht, wenn der Bauträger pleite geht oder sich bauliche Mängel herausstellen? Welche Rechte haben die Erwerber? Und wie sieht es überhaupt mit Gewährleistungen des Bauträgers aus? Mehr Rechte und mehr Sicherheit für den Konsumenten gibt es mit der Novelle des Bauträgervertragsgesetzes, die mit 1. Juli in Kraft getreten ist.

Ein Blick in die Insolvenzstatistik warnt Kauflustige: Knapp 1.000 Bauunternehmen meldeten allein im Jahr 2007 Konkurs an (KSV- Insolvenzstatistik). Der Schaden trifft den Käufer: Von mühsamen Bauunterbrechungen, bedingt durch die Suche nach neuen Unternehmen, die das Objekt fertigstellen, bis hin zu massiven finanziellen Verlusten reichen die Folgeschäden.

Mehr Sicherheit und mehr Rechte durch verlängerte Rücktrittsrechte, weniger Vorauszahlungen und neue Baumängelregelungen verspricht jetzt die Novelle des Bauträgervertragsgesetzes.

Aber Achtung: Diese Regelungen gelten nur, wenn das Objekt von einem Bauträger erworben wird. Bei weitem nicht jeder Hausanbieter (z.B. Fertighausfirma) ist auch Bauträger. Bauträger-Verträge sind vor allem beim Kauf einer Wohnung oder eines sogenannten „Projektangebotes“, bei dem mit dem Haus auch das Grundstück miterworben wird, üblich. Also, bevor man sich auf diese konsumentenfreundlichen Neuregelungen verlässt, prüfen, um welche Rechtsform es sich beim Vertragspartner handelt!

Neu: Weniger Vorauszahlungen
Mit dem Abschluss des Bauvertrages verpflichten sich die Käufer, an das Bauunternehmen Vorauszahlungen zu leisten. Damit den Käufern aus dieser Vorleistung keine Nachteile entstehen, muss der Bauträger künftig mehr Sicherheiten bieten.

Nicht nur weniger, sondern auch später sollen seit Juli diese Vorauszahlungen geleistet werden. Im Bauträgervertragsgesetz sind dabei zwei Ratenmodelle mit jeweils höchstzulässigen Beträgen vorgesehen. Wie auch bisher sind die zu zahlenden Raten an einen bestimmten Baufortschritt gekoppelt. Zahlt der Käufer früher und höhere Summen, dann muss der Bauträger eine zusätzliche Garantie oder Versicherung leisten. In der Praxis geschieht dies meist durch eine Bankgarantie.

Neu: Verlängerte Rücktrittsrechte
Mit dem neuen Bauträgervertragsgesetz sind die Rücktrittsrechte für den Käufer verlängert worden. Gründe für einen solchen Rücktritt können etwa nicht ausreichende Information über den Vertragsinhalt und Sicherheiten für den Erwerber oder aber auch das Nichtgewähren der Wohnbauförderung sein.

Aber auch der Bauträger hat in bestimmten Fällen das Recht auf Rücktritt vom Vertrag – z.B., wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Neu: Baumängel-Regelung
Bauträger müssen nun ihren Vertragspartnern das Recht einräumen, mindestens zwei Prozent des Kaufpreises als „Pfand“ für eventuelle Mängel zurückzuhalten. Diese Restzahlung fällt innerhalb von drei Jahren nach der Fertigstellung an. Der Bauträger kann allerdings dafür auch eine Bankgarantie zur Verfügung stellen. Bei einem Gesamtpreis von 300.000 Euro sind das immerhin 6.000 Euro.

Tipp: Konsumentenschutz-Experte und Notar Dr. Michael Lunzer rät, bereits im Vorfeld Regelungen über die Mängelbehebung in den Vertrag aufzunehmen und einen für beide Seiten fairen Haftrücklass auszuhandeln.

Neu: Haftpflichtversicherung für Sachverständige
Die meisten Bauträgerverträge sehen automatisch die Bestellung eines Treuhänders vor, der dafür sorgen soll, dass beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – zu ihrem Recht kommen.

Für die Feststellung des Baufortschrittes und Beurteilung des Fertigstellungsgrades nominiert der Treuhänder Sachverständige (meist: Ziviltechniker). Diese haften mit ihrem Gutachten unmittelbar dem Käufer. Neu ist deshalb eine verpflichtende Haftpflichtversicherung für eventuelle Schadenersatzansprüche in der Höhe von 400.000 Euro.

Wichtig: Rechtliche Beratung
Laut einer 2007 veröffentlichten Studie der Arbeiterkammer enthalten viele standardisierte Bauträgerverträge für die Konsumenten nachteilige, oft sogar gesetzwidrige Punkte. Die Juristen der Arbeiterkammer überprüften dabei 18 Bauträgerverträge. Das (traurige) Ergebnis: Im Durchschnitt enthielten die Kaufverträge 26 problematische Punkte.

Die AK kommt dann in der Folge zu dem (nicht unüberraschenden!) Schluss, dass „es für deren Erkennen fundierte juristische Kenntnisse braucht.“

Fazit: Neue, konsumentenfreundliche Regelungen sind gut, besser allerdings ist in jedem Fall noch die Kontrolle des Vertrages durch einen Rechtsexperten.